まとめ

自己資金ゼロで?一戸建てを売却して、23区内の駅近中古マンションに住み替えるまでの187日間のお話。

戸建てを35年ローンで買ったけど……引っ越す

家は一生の買い物なんて言われたりします。数千万円の住宅ローンなんて、そうそう返せそうにないし、一度買ってしまったら賃貸のように気軽に引越せない……。

しかし、ライフスタイルの変化によって、家の売却と、次の購入を進めることになりました。本記事はその一部始終です。

本記事のもくじ

戸建てを売り、中古マンションに引っ越すまでの187日間

本記事では、戸建て(8年前に新築建売で購入)を売却し、中古マンションを購入した経緯を、時系列で追っていきます。同じようなことを考えている方の参考になればと。

とりあえず、不動産業者に相談してみる。

家の売却について検討はしていたものの、ネットで検索したり、人づてに話を聞いてみる程度で、具体的に動いていたわけではありません。あるとき、職場の同僚から「(売れるか分からないし)とりあえず売りに出してみたら?」と、背中を押されました。

その夜、ネットで物件探しをしていたサイトから問い合わせをしてみました。

不動産業者は、1社にまとめたい
家を売って、次の家を買うので、売買が2回発生します。同時に進めることになるので、売りも買いも同じ不動産業者なら、スケジュールや費用面で融通してくれます。

ただ、ネックとなるのは「エリア」と「戸建てかマンションか」です。
現住所と引っ越し先が近ければいいですが、都道府県をまたいだり、遠距離の引っ越しになると、それぞれ別の不動産業者を使うことになります。この場合、スケジュールの調整ややりとりは自分で行わなければなりません。

また、不動産業者によっては、マンション専門といったところもあります。ただ、不動産業者同士で連携してくれることもあるので、最初に確認しておきましょう。

後日連絡があり、日程を調整して具体的な相談を行うことになりました。


不動産業者を訪問する(1日目)

1日目。本格的に夏を迎えた7月のある日、不動産業者(以後、不動産業者Aとします)を訪ねました。クーラーがよく効いて涼しく、外の暑さとの差を感じられる、そんな時期でした。売るのも買うのも合わせて、相談をすることにしました。

まず「どんな流れで進むことになるのか?」ということを聞きました。

売り先行か、買い先行か
「売り先(売り先行)」か「買い先(買い先行)」のどちらで進めるかを説明されました。

  • 売り先行→「今の家を先に売って、住宅ローンを完済、次の家を買う」
  • 買い先行は「次の家を先に買って、先に引越し、今の家を売る」

買い先行は資金に余裕のある方向け、住宅ローンが残っている方は必然的に売り先行になります。

現在の家の住宅ローンもあり、一括で買える資金もないので、「売り先行」で進めることになりました。それから、物件売買の盛り上がる時期について聞きました。

物件売買のピークは、9-10月1-2月
1年の中で物件がよく動く時期は、9-10月と1-2月の2回があるそうです。実はこれ、お盆明けと年明けの帰省のタイミング。実家に帰省した際に「そろそろ家でも買ったら?」と親類縁者から言われることで、動き出す方が多いそうです。

賃貸物件とは異なるスケジュール感で動いているようです。これを踏まえて、今後のスケジュールについて話をされました。

約半年後の引越しを目指す
折しも時期は7月。上記の事情もあり、これから売買するにはちょうどいい時期でなので、「来年の3月までに引っ越すつもりで動きましょう」と言われました。8月から動いて翌年2月には引っ越す、半年ちょっとかかるスケジュールです。

ただ、次のようなことを釘を刺されました。

一時的な賃貸物件の仮住まいも考慮する
家が売れたとしても、次の物件が見つからない可能性もあります。一時的に賃貸物件に住むことも考慮しておきましょう、と言われました。引っ越しを2回することになり、費用的にはかなり増えてしまうので、注意が必要です。

いよいよ動き出しました。


【売る】戸建ての売却査定(7日目)

なお、今回相談に行った不動産業者Aはマンション専門でした。このため、マンションを「買う」際には力になれるが、戸建てを売る際には知り合いの不動産業者Bを紹介するので、連携して進めましょう、となりました。

SUUMO掲載用の写真を撮られる

新たに紹介された不動産業者Bの営業マンがやってきました。今回担当してもらうのは、地元密着の不動産屋でした。SUUMOに載せるための写真を撮るということで、家の外観や各部屋の写真を撮影していきました。

書類をまとめておこう
家の査定にあたって、購入時の書類を一式揃えておきましょう。あればあるほど、正確な金額を出してくれます。
また、これらの書類は、売却する際に買主にまとめて引き渡すことになります。無くさないよう、まとめて保管しておきましょう。

売却金額の見積もりが出てくる

その後、売却金額の目安となる見積もりが出てきました。

そのまま売るか、更地にするか
売却金額として2種類の金額を提示されました。1つはそのまま売る場合、もう1つは家を壊して土地だけを売る場合、です。家が古すぎる場合は、土地だけにして売った方が売りやすいようです。

住んでいたエリアは、始発駅ということもあり、人気が上がってきているようで、新築購入時とほぼ変わらない金額を提示されました。もし希望金額で売れれば、住宅ローンを完済した上で、多少の現金が手に入ることになります。

値下げのことを考慮する
見積金額で売れるのが理想ですが、多少の値下げは必要です。値下げの単位は50万円単位であることが多く、100万円〜200万円の値引きは覚悟しておきましょう。

さらに、仲介手数料も発生します。賃貸では賃料の1ヶ月分だったりしますが、不動産の場合は算出方法が決まっています。

不動産業者への仲介手数料を考慮する
売却金額から仲介手数料も支払います。仲介手数料は売買価格の上限3%+6万円(税別)と決められているため、あらかじめ想定しておくことができます。(400万円以下の場合は上限4%、200万円以下なら上限5%)

※このほかに印紙代や登記費用が発生します。

例えば、3,000万円で売りに出したとします。
ここから、100万円値下げしたとして2,900万円。さらに3%の仲介手数料と6万円、消費税が10%かかります。結果、2,797万7,000円を受け取ることになります。

うまくいって、見積金額の90%以上が手元に残り、そこから残りの住宅ローンの返済を行うことになります。

話を進めましょう。


【売る】専属売却契約を交わす(15日目)

ふたたび不動産業者Bがやってきて、専属売却契約書を交わします。これは、不動産業者Bが3ヶ月間独占で売却を行う契約です。この期間で売れなければ改めて契約を結び直すか、他の不動産業者に任せることになります。

不動産業者Bにとっては、早く売れても遅く売れても、仲介手数料は変わりません。早く決めれば、それだけ儲けは大きくなります。短期決戦です。

その後、SUUMOに載った、との連絡がありました。

まっきょん
まっきょん
SUUMOで検索してみると、自宅が載っていました。ついに始まった、と思いました。

【売る】最初の内見申し込みがある(23日目)

お盆明け、最初の内見希望者がいらっしゃいました。中国の方。住むつもりではいるらしいんですが、資産価値の話をやたらしたがるので、これは国民性なのかもしれません。

【売る】2件目の内見申し込みがある(29日目)

2件目の内見が来ます。日本人。ご家族4人で住まわれるとのこと。実際に住んでいる家を見られるのは変な気分ですが、私たちにとってはお客様なので、包み隠さずお見せします。

まっきょん
まっきょん
聞かれたのは、近所に住んでいる人の様子とか、何か不便なことはないか、というマイナス面のこと。正直に答えました。

【買う】引越し先の物件候補を見にいく(34日目)

売りに出しつつ、次に住む物件探しも併行して進めます。あらかじめエリアは絞っていたので、候補が出るたびに不動産業者Aから連絡をいただいていました。

このときの物件は、駅から徒歩10分で、リフォーム中の物件。秋頃には工事が終わるということで、この段階では工事の真っ最中。間取りは分かりましたが、イメージがわきません。

まっきょん
まっきょん
予算含め、希望条件に合致した物件でしたが、家が売れていないので、買うイメージが全く持てませんでした。

【売る】3件目4件目の内見申し込みがある(50日目)

内見が2件ありました。基本的に内見は土日に行われるので、旅行などの長期的な予定は入れられません。

立て続けに内見があったことで、いよいよ売れるのではないかと思い始め、このあたりから具体的な引越しイメージがわいてきます。

まっきょん
まっきょん
このとき内見された2組が購入することはありませんでしたが、落胆することもなく「次の内見もすぐ来るだろう」という気分でした。

【買う】リノベーション中の物件を見に行く(57日目)

3週間前に工事中だった物件がそろそろ仕上がってきます、という不動産業者Aからの知らせを受け、今回は妻を連れて見にいきました。いざ出来上がってくると、気にならなかった「狭さ」「間取りの使いづらさ」が浮き彫りになって、買うテンションは下がりました。

【売る】内見リピーターあらわる、いよいよ……?(58日目)

この日は祝日。前週に内見に来た方が、2度目の内見。これは本気度が高いと期待しました。ただ、価格交渉があり、300万もの値下げ依頼でした。100万円程度の値下げは覚悟していましたが、交渉の余地なくお断りしました。

まっきょん
まっきょん
2回いらっしゃって、何十枚もわが家の写真を撮られていったのですが、写真は削除してほしいな……と思いました。

【売る】内見がなくなり、焦り始める(68日目)

内見の依頼がぱったり止んだので、もしかしたら売れないのかも……と焦り始めます。

まっきょん
まっきょん
内見の連絡が全く来なくなると「やっぱり引っ越しは無理だったのかな」と弱気になっていました。

最強の台風が関東に上陸する(77日目)

最強の台風が関東に上陸、東京でも多数の川が氾濫しました。大きな川が氾濫したら浸水するから、そうなると家売れないなあ……などと避難準備をしながら考えていました。

まっきょん
まっきょん
引っ越し予定エリアのハザードマップはしっかり確認しましたね。

【売る】1ヶ月ぶりに内見申し込み、決まる!(87日目)

1ヶ月ぶりの内見申し込みがありました。その日に内見にいらっしゃって、その夜、購入予定である旨の連絡がありました。進むときは1日で進むんです。

ただし、これから先方の住宅ローンの審査等あるので、確定ではありません。このとき、値下げ交渉も入りましたが、100万円の値下げなので問題ありません。

まっきょん
まっきょん
値下げの根拠は、私たちが引っ越し先を探すため猶予期間をもらったから。お待たせする分、値下げしてほしいというもの。これは妥当な理由だったので、快諾しました。

【売る】売買契約の手付け金を受け取る(92日目)

日曜日、不動産業者Bの店舗で個人間売買契約を行います。買主(個人)の方から、手付金で現金100万円を渡されます。契約書は基本的にはハンコの押し合いです。

まっきょん
まっきょん
このとき、家の状況をチェックリストで確認していくのですが、その中で、カーテンやシーリングライト・エアコンは置いていくことになりました。特にカーテンは新居で使えないことがほとんどなので。

自宅の売却がほぼ確定したので、タイムリミットが約3ヶ月後の月末に設定されました。新しい物件を買うにせよ、一時的に賃貸を借りるにせよ、引っ越しは確定です。一気に焦り始めます。


【買う】希望物件、売れてしまう(96日目)

引っ越し先として有力だったのが、リノベーション工事をしていた物件。自宅が売れる前は、漠然とした気持ちでしたが、こうなってみると俄然買う気が出てきます。

しかし、売買契約のあった翌週に、申し込みが入ってしまったそうで、中止に。落胆が激しい。

まっきょん
まっきょん
この物件以外に、希望条件に合う物件がなくて焦りました。

【買う】格安物件にはワケがある(105日目)

不動産業者Aから連絡があり、新たな候補物件に行ってみました。間取りも価格もその他条件も問題なかったのですが、実際に行ってみると古いマンションで、壁や廊下に亀裂があり、管理が杜撰なのは素人目にも明らか。

リノベーション済みの物件は綺麗だし、間取りも広さも文句なしだったのだけど、ビル全体が、なんというか、ホラー風味。

【買う】住宅ローンの仮審査、おためしで。(107日目)

不動産業者Aから新たな物件候補の連絡があり、平日ではあるものの、仕事帰りに内見に行きます。間取りは手狭ではあるものの、その他の条件は問題ありません。ただし、予算オーバーです。

値下げ交渉を入れつつ、時間もないということで、複数の銀行に住宅ローンの仮審査を入れることになります。

まっきょん
まっきょん
都市銀行へのローン審査は、仲介会社が代行してくれますが、金利の安いネット銀行への審査申し込みは自分でやらなければなりません……。



【買う】融資見合わせ……(108日目)

翌日、仮審査を申し込んだネット銀行から融資を見合わせる旨の返信がありました。不動産業者Aに聞いてみたところ、収入的には問題のない金額だったので、建物が古すぎるのが原因だったのではないか、との回答。

まっきょん
まっきょん
住宅ローンの審査結果は理由が明かされないのでモヤモヤします。

【買う】理想の物件、見つかる(113日目)

不動産業者Aとの資金計画の打ち合わせを翌日に控えていましたが、ネットで物件探しをしていると、希望条件に合致する物件を見つけました。不動産業者Aに物件を伝えますが、該当の物件は、指定業者の専任物件のため、扱えないとの回答があります。

【買う】事態が急変する(114日目)

不動産業者Aと資金計画および価格交渉の打ち合わせの予定でしたが、その前に不動産業者Cから連絡があり、前日に見つけた希望物件を内見します。理想通りの物件で、ここしかない、という気持ちになりました。

その後、不動産業者Aに会うと価格交渉は不調で、予算オーバーは変わらず。代替案を提示いただきましたが、エリアが全く違う上、希望に沿う物件ではなかったので、お断りすることにしました。

まっきょん
まっきょん
今考えてもこの日がターニングポイントだったと思います。

【買う】物件の申し込み(119日目)

希望物件を見つけてテンション高めだった私とは対照的に、懐疑的だった妻を連れて、ふたたび物件を訪れます。妻も納得し、そのまま、不動産業者Cの店舗に向かって、物件の申し込みを行いました。このとき複数の銀行に住宅ローンの仮審査を申し込みます。

住み替えは10年以内が圧倒的に多い?
不動産業者との話の中で、持ち家の住み替えは購入から10年以内が多いという話をされました。10年を過ぎると急激に数が減るそうです。情がうつっちゃうんですかねえ、といった感想を漏らしていました。

【買う】物件の手付金を振り込む(125日目)

自宅売却でいただいた手付金をそのまま、今回の物件の手付金として、左から右へ振り込みします。本当は提示された手付金はもっと高かったんですが、交渉して、金額は合わせてもらいました。最終的に支払う金額は変わらないので、問題ありません。

まっきょん
まっきょん
ただ、ネット銀行で振り込みを行おうとしたところ、振り込み上限を超えてしまい、設定変更で四苦八苦します。自分の銀行の振込上限金額を知らない方は、あらかじめ見直しておきましょう。

【買う】物件の契約(126日目)

振り込みを行なった翌日、物件の売買契約のため、不動産業者Cの店舗に赴きます。大手A銀行に、住宅ローンの本審査を申し込みます。

【買う】銀行から会社に電話がある(129日目)

住宅ローンの本審査を申し込んだA銀行から、在籍確認の電話が職場にかかってきました。取り次いだ新卒の女の子が「A銀行の方らしいんですけど、非通知なんですよ……」と明らかに訝しんだ様子で伝えにきました。

【買う】住宅ローン本審査、否認(132日目)

不動産業者Cの担当者から重い口調で電話がかかってきました。A銀行の本審査が否認されたそうです。もちろん理由は明かされず。大手銀行は仮審査さえ通れば、本審査は問題ないはず、ということでレアなケースだということ。

しかし、事態は急転直下です。代金が払えなければ、契約は成立せず、希望物件は買えません。

仕事終わりに、不動産業者Cの店舗に伺って、仮審査に通っていた大手B銀行の本審査申し込みをします。B銀行担当者も「何も問題ないんですけどねえ」とのことだが、A銀行もそういう話だったので、全然安心できません。

まっきょん
まっきょん
万が一この本審査も否認されると、期日に間に合わない可能性が出てくるので、賃貸も探し始めていました。

CICにオンライン問い合わせ(136日目)

妻から「自分が覚えてない、カードの分割払いなもの、あるんじゃない?」と妻に言われ、そんなものないんだけどなあ……と思ったものの、念のため、CICの信用情報に照会をかけてみることにしました。

問い合わせの方法については、別記事を参考にしてください。

ヤバ……カードの滞納・未払い、キャッシング、リボ払い……クレジットカードやローンの信用情報をCICに照会してみた信用情報って何だ? 新規でクレジットカードを申し込んだけど作れなかった、住宅ローンを申し込んだけど断られた・減額された、そんな経験はあ...
まっきょん
まっきょん
結果的に、他のローンや支払い遅延もなく、何も問題なかったので、余計に原因不明でモヤモヤしました。

【買う】B銀行から電話がある(137日目)

本審査を申し込んだB銀行から、会社に電話がありました。生年月日を確認しただけの本人確認で、特に質問はなし。

住宅ローン審査でチェックされる?「会社の退職金」
B銀行とは別の金融機関にも本審査を申し込んでいたのですが、そこは細々とチェックが入りました。中でも、頻繁に確認されたのが「退職金」です。住宅ローンの返済年数が会社の定年を超えている場合、返済能力の一つとして見られていました。
また、金融機関によって、住宅ローンの返済年齢の上限が異なり、年齢によっては返済期間が最長35年以下になることがあるようです。

【買う】住宅ローン本審査、通過(141日目)

この日、不動産業者Cの担当者から(契約期限ギリギリで)本審査を通過しました、と連絡があり、胸をなでおろします。

まっきょん
まっきょん
ここから先は怒涛の進行です。あらゆる手続きがスケジュールに沿って進行されるので、各不動産業者にお任せ。私と妻は引っ越しの手続きに本腰を入れます。

【売る】住宅ローンの一括返済手続きを行う(156日目)

引っ越しまで約1ヶ月。現在の住宅ローンを借りているA銀行に出向き、一括返済の手続きを行います。

まっきょん
まっきょん
この頃、ふるさと納税で届く予定のものがいくつか残っていたので、各自治体に個別メッセージで新住所を送りました。

引越し日確定、引越し業者に見積もり依頼(163日目)

不動産業者Bに連絡をし、現在の住宅ローンの決済日を確認し、引越しの日程を確定します。24日後の午前中に、自宅を引き渡し、その日の午後に新居に移ることになります。

引っ越し日が決まれば、次は引っ越しの見積もりです。複数の引越し業者に、まとめて訪問見積もりを依頼します。



そのほか、下記のような生活インフラの引越し手続きを行います。

  • インターネット
  • スマートフォン
  • 電気
  • ガス
  • 水道
  • 郵便(転送手続き)

電気・ガス・水道などは、引越れんらく帳サービスを使えば、まとめて手続きができるので便利ですね。

まっきょん
まっきょん
やることが決まっていれば、あとは手を動かすだけ。このあたりになってくると、気持ちは楽になっていました。



引越し業社の訪問見積もり(168日目)

複数の引っ越し業者がやってきます。即決してくれるなら1万円引くという業者もあり、その場で決めます。数十枚のダンボールが置かれ、いよいよ荷造りがスタートです。

また、次の引越し先はマンションで、車は置けないため、売却することになります。MOTAという、車の一括査定に申し込みました。よくある車の一括査定は、申し込んだ瞬間に鬼のような一斉電話がかかってきますが、MOTAは匿名でやりとりできるので、紳士的です。

MOTAによる査定から入金までの一部始終は別記事にまとめています。

最高額に出会える?営業電話が鳴らない!オンライン車売却「MOTA車買取」に愛車を査定に出したら、×××万円で売れた話。自動車はどこで買い取ってもらう? 以前、中古車業界の方にお話を伺ったとき、車の売却先で最も多いのは「乗り換え先のディーラー(トヨタとか...
結果的に、ガリバーやビッグモーターよりも7万円以上高値で売却することができました……。

メルカリでの発送が本格化(174日目)

引っ越し作業で出てきた荷物のうち、手放すものはメルカリへ。大量出品していた商品がポツポツ売れ始め、仕事から帰ったらコンビニで発送するという作業をほぼ毎日行っていました。

このあたりで問題になってきたのが、粗大ゴミです。自治体に申し込むと、回収スケジュールが埋まっていて、2週間後とか3週間後の日付を案内されました。引っ越しに間に合わない可能性が出てきました。

まっきょん
まっきょん
あとで知ったんですが、引っ越しと不用品の買取を同時に行ってくれる「トレファク引越」というサービスがあったんですよね。次回は利用したいと考えてます。



【売る】住宅ローンを全額返済する(180日目)

自宅の売却で、最後に残っていたのが「決済」です。買主から購入代金を受け取り、そのまま住宅ローンの全額返済を行います。

平日でしたが、この決済を行うため、買主の指定するC銀行に伺います。C銀行の会議室に通され、機械的に確認印を押していきます。手付金を除く全額がA銀行の口座に振り込まれ、それを住宅ローンの返済口座に振り込みます。

大金が右から左へと流れ、1時間程度で粛々と完了しました。35年の住宅ローンの全額完済です。そして、いくらかの余剰金も残りました。引っ越し費用と新たな家財購入に回せます。

まっきょん
まっきょん
この日は会社をお休みしたんですが、こういう日に限ってトラブルが発生してスマホが鳴ります。めったに来ない土地だったので、食べログ高評価のラーメン屋に行きました。美味かった。

【買う】住宅ローンの契約で銀行へ(181日目)

そして翌日、新たな住宅ローン契約のため、朝イチでB銀行へ向かいます。こちらも機械的に確認印を押していきます。住宅ローンを締結すると、例外なく「おめでとうございます」と言われるんですが、ただ借金しただけなので、違和感が拭えません。

この日の午後、昨日住宅ローンを返済したばかりのA銀行から電話がありました。口座に大量の入金があったようだが、資金運用はどうか、との営業電話です。銀行なので当然とはいえ、口座の中身を見ましたよ〜と言ってきてるわけで、あまり気分はよくないです。

まっきょん
まっきょん
住宅ローンの全額返済と、新たな住宅ローンの決済までに、日が空いているんですよね。この期間って無借金であると同時に、保険もない状態。交通事故とか無いように気をつけました。

粗大ゴミを捨てに行く(183日目)

不燃ゴミや粗大ゴミの廃棄が間に合わないスケジュールだったので、車で、粗大ゴミ受付センターに直接持ち込みました。これで、ゴミはあらかた片付きました。


自家用車が無くなる(184日目)

引っ越しまで残り3日。MOTA経由で売却した車を引き取ってもらいました。これでもう移動手段がなくなりました。

まっきょん
まっきょん
玄関前の駐車場から車が無くなって、一気に寂しくなりました。

車の売却代金が振り込まれる(185日目)

車が引き取られた翌日、その売却代金が振り込まれました。振込先のB銀行の支店から電話があり、住宅ローンの件かと思って話を聞いてみると、口座に大量の入金があったようだが、資金運用はどうか……と。

いよいよ新居へ(187日目/最終日)

引っ越し当日。早めに起きて、残りの荷物を片付けます。モノが少ないと思っていたわが家も、いざダンボールに詰めてみると、相当な量です。これ、トラックに乗るのか、と思うんですが、引っ越しのたびにそう思ってるので、間違いなく乗ります。

ただ、この日はB銀行での決済もあったため、搬出作業は妻に任せて、私は朝イチでB銀行に向かいます。

B銀行での決済もまた、大金が振り込まれ、それを売主の口座に振り込むという、右から左へのお金の移動。住宅ローン以外でこの金額を見る機会はあるのだろうか、などと考えます。新居の鍵を受け取ります。

その後、昼食を済ませて、新居へ向かい、荷物の搬入作業を行いました。

まとめ

1日目に言われたように、売却から住み替えまで約半年かかりました。終わってみれば、スムーズな住み替えだったかなと思います。

また、結果的に「自己資金ゼロ」での住み替えでした。自宅売却の手付金は、そのまま次の物件の手付金になりましたし、住宅ローン返済時の残金があったので、細かいものはそれで賄えました。

こうやって、一度住み替えを経験してしまうと、むしろライフスタイルの変化に合わせて積極的に住み替えるべきなのかな、と意識が変わってきます。今は快適なこのマンションも、意外と早い時期に出てしまうのかもしれません。

まっきょん
まっきょん
引っ越しから約1年経ったので、振り返りの意味もあって記事にしてみました。参考にできる方がどの程度いらっしゃるか分かりませんが、お役に立てたなら幸いです。
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makkyon
都内で働いている会社員です。仕事では、スマホと映画のことだけ気にしています。 半年に一回、趣味で山手線一周しています。一緒に歩いてくれる人募集中!
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